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物流園區(qū)招商項目成功的前提是市場分析，即在充分的市場調(diào)研基礎(chǔ)上確定項目的戰(zhàn)略定位。在地方政府涉及土地價格和稅收減免的招商優(yōu)惠政策減弱的背景下，物流園區(qū)運營方更應(yīng)當將眼光放在市場上。
根據(jù)中物天成資訊服務(wù)有限公司多年從事物流園區(qū)項目規(guī)劃咨詢的經(jīng)驗，物流園區(qū)項目的前期市場分析應(yīng)當從以下三個方面入手：
一、深刻把握宏觀經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境，項目地的城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與市場客戶需求。
在進行物流園區(qū)項目選擇時，首先要考慮的不是政府政策，也不是投資者的實力，而是市場需求是否支持項目發(fā)展。
物流園區(qū)項目的宏觀把握有三個要點：
（1）宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析
一般來說，宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析要從三個層面和兩條主線來把握。
三個層面：即全國層面、省市（地區(qū)、區(qū)域）層面、本地層面。
兩條主線：即總體經(jīng)濟和物流行業(yè)。包括現(xiàn)狀、結(jié)構(gòu)、特點、問題、趨勢等。
（2）當?shù)爻鞘挟a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析
一是了解當?shù)爻鞘兄鲗Мa(chǎn)業(yè)的構(gòu)成。以及支撐主導產(chǎn)業(yè)的重點企業(yè)分布。
二是當?shù)匚锪鳟a(chǎn)業(yè)發(fā)展情況。包括發(fā)展現(xiàn)狀，未來規(guī)劃，相關(guān)優(yōu)惠政策。
（3）市場需求分析
當?shù)匚锪餍枨笫钱a(chǎn)地物流？如果是，那么主要企業(yè)是誰？主要產(chǎn)品是什么？
或是銷地物流？如果是，那么主要需求企業(yè)（消費者）是誰？需求什么？需求多少？
還是中轉(zhuǎn)地物流？如果是，本地的相關(guān)物流集散設(shè)施和渠道是否滿足物流中轉(zhuǎn)需求？
二、要踏踏實實進行實地市場調(diào)研，分析項目周邊的可能競爭對手及其 相 關(guān) 企業(yè)。
考察宏觀市場需求后，還要實地調(diào)研項目周邊市場競爭的狀態(tài)，尋求可供選擇的差異化策略。
物流園區(qū)項目的實地調(diào)研，一般也是要從三個方面進行：
（1）周邊主要產(chǎn)業(yè) （工業(yè)、科技）園區(qū)
即對項目所在地一定半徑區(qū)域內(nèi)的各類產(chǎn)業(yè)（工業(yè)、科技）園區(qū)情況進行分析研究，包括這些園區(qū)的發(fā)展目標、功能布局、未來規(guī)劃、入駐企業(yè)、優(yōu)惠政策等。
這些園區(qū)有可能為項目提供市場需求，也可能與項目產(chǎn)生競爭。
（2）周邊同類物流園區(qū)及其入駐企業(yè)
包括已經(jīng)建成正在經(jīng)營的和規(guī)劃中擬建的各類商貿(mào)市場、貨運市場，以及這些市場的主要入駐企業(yè)和業(yè)戶。對重點市場和企業(yè)要進行深度訪談，進行優(yōu)劣勢對比分析，從而形成實地市場調(diào)研報告，供項目決策參考。
（3）潛在客戶需求
具體了解項目地的主要制造、商貿(mào)、以及第三方物流企業(yè)情況。對這些企業(yè)進行物流需求調(diào)查，了解它們?nèi)腭v項目的可能性。對那些潛在目標客戶，要進行逐個的"地毯式"調(diào)研，為項目后期招商積累客戶。
三、項目地的區(qū)位交通情況，是項目戰(zhàn)略定位的客觀基礎(chǔ)。
城市的區(qū)位與交通，是緊密聯(lián)系、相互作用的物流要素。在很大程度上說，區(qū)位交通是客觀存在的，難以改變的。因此，要給予足夠的重視。
（1）區(qū)位優(yōu)勢
◆具體分析項目所在地城市本身的自然情況。包括城市性質(zhì)（是工業(yè)城市，還是商貿(mào)城市？），目前的經(jīng)濟總量以及發(fā)展趨勢，人口規(guī)模等。
◆宏觀上，了解項目所在地城市在地區(qū)經(jīng)濟、區(qū)域交通中的地位和作用。是核心樞紐？還是輔助從屬？
◆微觀上，要具體了解項目地周邊四鄰情況。即項目所在區(qū)域的城市總體規(guī)劃和控制性規(guī)劃，周邊相鄰的都有什么項目規(guī)劃。
（2）交通優(yōu)勢
根據(jù)項目初步判斷和項目周邊的實際情況進行分析。如：
◆公路，即臨近項目地的高速公路、國道、省道，以及其他規(guī)劃道路。
◆鐵路，特別是與鐵路貨運站的距離和目前鐵路運輸?shù)拇笞谖镔Y主要種類是什么。
◆港口，了解當?shù)馗劭诩b箱，散雜貨，特種碼頭等情況，保稅監(jiān)管情況。
◆機場，一般附加值高的貨品會關(guān)注機場貨運。（如果建設(shè)空港物流園區(qū)會重點進行分析。）
在交通優(yōu)勢分析中，一般以某種運輸方式為主進行分析。如公路港主要考慮公路情況，也會考慮多式聯(lián)運的可能性。
根據(jù)中物天成資訊服務(wù)有限公司多年從事物流園區(qū)項目規(guī)劃咨詢的經(jīng)驗，物流園區(qū)項目的前期市場分析應(yīng)當從以下三個方面入手：
一、深刻把握宏觀經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境，項目地的城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與市場客戶需求。
在進行物流園區(qū)項目選擇時，首先要考慮的不是政府政策，也不是投資者的實力，而是市場需求是否支持項目發(fā)展。
物流園區(qū)項目的宏觀把握有三個要點：
（1）宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析
一般來說，宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析要從三個層面和兩條主線來把握。
三個層面：即全國層面、省市（地區(qū)、區(qū)域）層面、本地層面。
兩條主線：即總體經(jīng)濟和物流行業(yè)。包括現(xiàn)狀、結(jié)構(gòu)、特點、問題、趨勢等。
（2）當?shù)爻鞘挟a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析
一是了解當?shù)爻鞘兄鲗Мa(chǎn)業(yè)的構(gòu)成。以及支撐主導產(chǎn)業(yè)的重點企業(yè)分布。
二是當?shù)匚锪鳟a(chǎn)業(yè)發(fā)展情況。包括發(fā)展現(xiàn)狀，未來規(guī)劃，相關(guān)優(yōu)惠政策。
（3）市場需求分析
當?shù)匚锪餍枨笫钱a(chǎn)地物流？如果是，那么主要企業(yè)是誰？主要產(chǎn)品是什么？
或是銷地物流？如果是，那么主要需求企業(yè)（消費者）是誰？需求什么？需求多少？
還是中轉(zhuǎn)地物流？如果是，本地的相關(guān)物流集散設(shè)施和渠道是否滿足物流中轉(zhuǎn)需求？
二、要踏踏實實進行實地市場調(diào)研，分析項目周邊的可能競爭對手及其 相 關(guān) 企業(yè)。
考察宏觀市場需求后，還要實地調(diào)研項目周邊市場競爭的狀態(tài)，尋求可供選擇的差異化策略。
物流園區(qū)項目的實地調(diào)研，一般也是要從三個方面進行：
（1）周邊主要產(chǎn)業(yè) （工業(yè)、科技）園區(qū)
即對項目所在地一定半徑區(qū)域內(nèi)的各類產(chǎn)業(yè)（工業(yè)、科技）園區(qū)情況進行分析研究，包括這些園區(qū)的發(fā)展目標、功能布局、未來規(guī)劃、入駐企業(yè)、優(yōu)惠政策等。
這些園區(qū)有可能為項目提供市場需求，也可能與項目產(chǎn)生競爭。
（2）周邊同類物流園區(qū)及其入駐企業(yè)
包括已經(jīng)建成正在經(jīng)營的和規(guī)劃中擬建的各類商貿(mào)市場、貨運市場，以及這些市場的主要入駐企業(yè)和業(yè)戶。對重點市場和企業(yè)要進行深度訪談，進行優(yōu)劣勢對比分析，從而形成實地市場調(diào)研報告，供項目決策參考。
（3）潛在客戶需求
具體了解項目地的主要制造、商貿(mào)、以及第三方物流企業(yè)情況。對這些企業(yè)進行物流需求調(diào)查，了解它們?nèi)腭v項目的可能性。對那些潛在目標客戶，要進行逐個的"地毯式"調(diào)研，為項目后期招商積累客戶。
三、項目地的區(qū)位交通情況，是項目戰(zhàn)略定位的客觀基礎(chǔ)。
城市的區(qū)位與交通，是緊密聯(lián)系、相互作用的物流要素。在很大程度上說，區(qū)位交通是客觀存在的，難以改變的。因此，要給予足夠的重視。
（1）區(qū)位優(yōu)勢
◆具體分析項目所在地城市本身的自然情況。包括城市性質(zhì)（是工業(yè)城市，還是商貿(mào)城市？），目前的經(jīng)濟總量以及發(fā)展趨勢，人口規(guī)模等。
◆宏觀上，了解項目所在地城市在地區(qū)經(jīng)濟、區(qū)域交通中的地位和作用。是核心樞紐？還是輔助從屬？
◆微觀上，要具體了解項目地周邊四鄰情況。即項目所在區(qū)域的城市總體規(guī)劃和控制性規(guī)劃，周邊相鄰的都有什么項目規(guī)劃。
（2）交通優(yōu)勢
根據(jù)項目初步判斷和項目周邊的實際情況進行分析。如：
◆公路，即臨近項目地的高速公路、國道、省道，以及其他規(guī)劃道路。
◆鐵路，特別是與鐵路貨運站的距離和目前鐵路運輸?shù)拇笞谖镔Y主要種類是什么。
◆港口，了解當?shù)馗劭诩b箱，散雜貨，特種碼頭等情況，保稅監(jiān)管情況。
◆機場，一般附加值高的貨品會關(guān)注機場貨運。（如果建設(shè)空港物流園區(qū)會重點進行分析。）
在交通優(yōu)勢分析中，一般以某種運輸方式為主進行分析。如公路港主要考慮公路情況，也會考慮多式聯(lián)運的可能性。
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